Wie een bedrijf heeft waar hij zelf directeur grootaandeelhouder (DGA) van is zal voor de belastingdienst proberen om zijn inkomen zo laag mogelijk te houden. Al het geld dat wordt verdiend zit dan in het bedrijf, en er hoeft geen inkomensafhankelijke belasting te worden afgedragen. Deze constructie kan problemen veroorzaken bij het aanvragen van een hypotheek voor een woonhuis. Er zijn geldverstrekkers die bij het bepalen van het toetsinkomen van een hypotheek voor DGA alleen uitgaan van het salaris. Als dat te laag is wordt de aanvraag afgewezen. Dat is in feite onterecht, want het vermogen zit in de bv.
Jaarcijfers van de afgelopen 3 jaren
Hypotheekverstrekkers gaan er in de meeste gevallen van uit dat een DGA die een hypotheek wil aanvragen de jaarcijfers van de bv van de afgelopen 3 jaren moeten overleggen. Ook de aangiftes van de inkomstenbelasting over diezelfde periode moeten worden getoond. Als je te maken hebt met een hypotheekverstrekker die niet te diep in je situatie wil duiken is er een grote kans dat de aanvraag voor de hypotheek wordt afgewezen. Om te voorkomen dat je als DGA wordt afgewezen voor een hypotheek is de assistentie van een onafhankelijke hypotheekadviseur nodig.
Hypotheek bij een laag inkomen
Als een DGA zichzelf een laag inkomen toebedeelt heeft dat belastingtechnische redenen. Als het toetsinkomen uitsluitend wordt bepaald op basis van dat inkomen lukt het niet om een hypotheek af te sluiten, in elk geval niet een hypotheek die toereikend is voor de aankoop van je ideale woning. Als je in die situatie zit is het mogelijk om een deel van de winst van de bv toe te voegen aan het toetsinkomen. Dat moet wel zorgvuldig gebeuren, want de bv mag geen risico lopen. Toch is het dan in de meeste gevallen wel mogelijk om een voldoende hoge hypotheek af te sluiten.
Meerdere bv’s
Het wordt voor veel hypotheekverstrekkers helemaal lastig om een hypotheek voor DGA te verstrekken als er sprake is van meer dan één bv. Toch is dat iets wat veel DGA’s graag doen. Ze spreiden voor henzelf daarmee de risico’s. Bij het bepalen van het toetsinkomen voor een hypotheek wordt dan gebruik gemaakt van 4 componenten. Ten eerste is dat het loon uit de bv’s. Daarnaast is er het dividend dat je aan jezelf uitkeert vanuit de bv’s. Als derde telt het dividend in de bv’s mee en als vierde de eventuele overwinst in de bv’s.
Conclusie
Het is voor een DGA sowieso lastiger om een hypotheek aan te vragen dan voor iemand in loondienst, een zzp’er of een ondernemer. Maar het is beslist niet onmogelijk. Voor een goede aanvraag van een hypotheek voor DGA moet een goede specialist worden ingeschakeld. Die maakt alle relevante berekeningen en stelt een steekhoudende motivatie op voor de hypotheekverstrekker. Op basis daarvan wordt vaak de gewenste hypotheek wel verstrekt. Als de adviseur zijn werk goed doet zullen de bv’s geen last hebben van het afsluiten van een hypotheek voor een woning voor de DGA.
Meer weten? Kijk dan op Finaforte.nl!